Roofs 2009-08-08 Spoedarbitragezaak als gevolg van een lekkage

In de serie ‘De dakingenieur aan het werk’ verhaalt dakingenieur Nic-Jan Bruins over situaties die hij in zijn dagelijkse praktijk tegenkomt. In deze aflevering een verhaal van een lekkage in een appartementencomplex die al sinds oplevering van het gebouw duurt, en de juridische gevolgen ervan.

Ing. J.M. Bruins
DGI Dak en Gevel Ingenieurs

 

Door een VVE van een appartementencomplex is verzocht onderzoek te doen naar een vanaf de oplevering continuerende lekkage. De appartementen zijn medio 2003/2004 opgericht en in gebruik genomen.

In enkele appartementen treedt er lekkage op. De lekkages zijn al langdurig in meer of mindere mate manifest aanwezig. De lekkagelocaties zijn duidelijk zichtbaar en treden op ter plaatse van de dakopstanden. De lekkageschade is aanzienlijk.

Lekkageschade
Er zijn door de aannemer meerdere onderzoeken verricht en het dak is zelfs in zijn geheel vervangen in 2007.

 

Resultaten lekkageonderzoek
De lekkages worden veroorzaakt door een combinatie van ontwerp- en uitvoeringsfouten. De fouten leiden tot ernstige bouwkundige en daktechnische tekortkomingen, die aanleiding geven tot ernstige lekkageklachten en overlast.

De navolgende fouten/tekortkomingen zijn vastgesteld:

•  De dakopstanden zijn te gering van hoogte

•  De EPDM dakbedekking is niet gefixeerd aan de dakopstanden met bijvoorbeeld een knelstrip. Hierdoor zakt de dakbedekking naar beneden, tot plaatselijk onder het voetlood, waardoor water vrij kan intreden.

•  Het dakafschot is onvoldoende ontworpen of samengesteld. Plaatselijk worden plassen oplopend tot 20-30 mm diepte vastgesteld.

•  De isolatie is van een onvoldoende dikte om de wettelijk voorgeschreven isolatiewaarde van Rc ≥ 2,5 m2K/W te realiseren.

•  De leidingdoorvoeren door het metselwerk zijn rondom de doorvoer niet goed afgesloten, waardoor water in de spouwconstructie van het metselwerk kan treden.

 

Aanbevolen herstel
De volledige dakbedekkingconstructie, inclusief aangrenzende dak- en bouwkundige detaillering zal moeten worden vervangen en detailtechnisch moeten worden gewijzigd. Waarbij de navolgende uitgangspunten van toepassing zijn verklaard:
•    Aanpassen van de bouwkundige opstanden:
-    Nieuw voetlood hoger in metselwerk aanbrengen.
-    Betonnen afdekbanden, om de opstand te verhogen, volledig afwerken met dakbedekking.
-    De houten gevelkozijnen inkorten om de opstand te verhogen, waaronder nieuw voetlood moet worden aangebracht.
•    Verwijdering van de volledige dakbedekkingsconstructie.
•    Aanbrengen van een nieuwe dampremmende laag (zelfklevend gebitumineerd polyestermat).
•    Aanbrengen van nieuwe afschotisolatie (PUR) met een aanvangsdikte van 70 mm, zodat wordt voldaan aan de Rc ≥ 2,5 m2K/W en de waterhuishouding wordt verbeterd en plasvorming wordt voorkomen.
•    Aanbrengen van een nieuw bitumineus baanvormig dakbedekkingssysteem (inclusief gewijzigde dakdetaillering).
•    Terugplaatsen van de houten vlonders.

 

Vervolgactie
Aan DGI wordt verzocht namens de VVE in contact te treden met de aannemer om herstel te bespreken en te bewerkstelligen. De rapportage met een herstelvoorstel is aan de aannemer toegezonden. Helaas geeft de aannemer niet thuis.

Als VVE sta je dan gesteld voor een onoplosbaar probleem.  Op advies van DGI wordt er een jurist bij betrokken met als doel de aannemer in beweging te krijgen. Ook de jurist slaagt er niet in de aannemer aan tafel te krijgen.

Kort samengevat betekent dit dat de VVE gedwongen wordt te gaan arbitreren. Gezien de toenemende gevolgschade ligt een kort geding bij de Raad voor Arbitrage van de Bouw voor de hand.

De procedure wordt opgestart en uiteindelijk op de rol gezet. Een week voor zitting komt de aannemer in beweging met als doel een zitting te voorkomen. Deze bespreking is gehouden, maar met het oog op een oplossing voor duurzaam herstel, zonder resultaat.

Voor een dergelijke procesgang moet je als VVE over voldoende financiële draagkracht bezitten. Het gaat immers niet over enkele duizenden euro’s, maar over tienduizenden euro’s.

 

Kort geding
Bij het kort geding zijn de standpunten van eisers (de VVE) versus gedaagde (de aannemer) aan de arbiter gecommuniceerd. Aansluitend heeft er een plaatsopname plaatsgevonden waarbij de situatie ter plaatse is toegelicht aan de arbiter.

Tijdens de arbitrage blijkt dat de arbiter in technisch opzicht de visie van DGI overneemt. Dit laat de arbiter ook blijken en verzoekt beide partijen tot een compromis te komen in plaats van een juridische uitspraak. Dit lukt opnieuw niet, zodat de arbiter besluit uitspraak te doen. Deze uitspraak verneem je dan na ongeveer twee weken.

De navolgende uitspraak werd gedaan. Zoals uit de rapportage blijkt, zijn fouten in ontwerp en uitvoering gemaakt. Volgens contract is de aannemer hier verantwoordelijk voor te stellen. Omdat de aannemer al vijf jaar lang zonder succes heeft geprobeerd de lekkages te verhelpen, mag niet worden verwacht dat:

a)   de bewoners bij oplevering deze (visueel herkenbare) gebreken hebben herkend en geaccepteerd, en
b)   de aannemer de lekkages alsnog zonder extern toezicht zou kunnen verhelpen.

Daarom werd de aannemer veroordeeld voor het onder toezicht van DGI uitvoeren van de herstelwerkzaamheden zoals voorgesteld in de rapportage. De kosten hiervan (maximaal € 110.000,-) komen voor rekening van de aannemer.

De werkzaamheden zijn afgelopen zomer naar de tevredenheid uitgevoerd. Ter illustratie enkele foto’s.

De onderdorpels van de kozijnen zijn aangepast en nieuw voetlood is aangebracht.

De dakdetaillering ter plaatse van de dakopstanden is gewijzigd.

De dakbedekkingconstructie conform van toepassing zijnde ontwerp en uitvoeringsrichtlijnen samengesteld.

Wilt u deze tekst in opgemaakte vorm lezen met foto's, klik dan deze link aan, dan ontvangt u de tekst in een PDF bestand



Deze website wordt mede mogelijk gemaakt door:

Leveranciernaam