Roofs 2015-03-03 Wel of geen ernstig gebrek?

Het antwoord op deze vraag bepaalt in belangrijke mate het recht op herstel, zeker naarmate het gebouw waaraan gebreken zijn vastgesteld wat ouder is. Rechten op een claim tot herstel verjaren wanneer zij niet binnen de juiste termijn zijn gedaan.

Dat alleen al zou ervoor pleiten binnen de verschillende termijnen, waar je als opdrachtgever mee te maken krijgt, een soort van afloopkeuring uit te laten voeren. In de automobielindustrie is dat al meer gebruikelijk.

Er zijn in de praktijk helaas nog steeds veel voorkomende gebreken waar je mee te maken kunt krijgen: opleveringsgebreken, gebreken die binnen de onderhoudstermijn worden vastgesteld en zogenoemde verborgen (ernstige) gebreken.

Bij opleveringsgebreken moet de aannemer de gebreken binnen 3 maanden na oplevering herstellen. Normaliter is er geen vervaltermijn opgenomen voor deze opleveringsgebreken. Dit betekent dat je tot 5 jaar na schriftelijke vastlegging herstel kunt vorderen.

De onderhoudstermijn van 6 maanden sluit aan op de oplevering. Binnen deze termijn van 6 maanden kunnen in principe alle gebreken worden gemeld die je als opdrachtgever nog ontdekt (met uitzondering van die gebreken waarvan de aannemer aannemelijk kan maken dat de opdrachtgever deze zelf heeft, of kan hebben, veroorzaakt).

Na het verstrijken van deze termijn van 6 maanden wordt het al moeilijker de aannemer aansprakelijk te houden, tenzij er sprake is van een verborgen en/of ernstig gebrek. Laat dit nu net de periode zijn waarin de kans het grootst is dat eventuele constructieve en bouwfysische problemen zich zullen openbaren.

De aannemer is aansprakelijk te stellen voor ernstige gebreken indien de hechtheid van de constructie, of een wezenlijk onderdeel daarvan, in gevaar is - of als de woning hierdoor ongeschikt is geworden voor zijn bestemming. De juridische kant werkt bij problemen veelal in het voordeel van de aannemer, zo is mijn ervaring.

Zes jaar na de realisatie van een omvangrijke dakrenovatie werd gevraagd een oordeel te geven over een doorzakkende dakoverstek. Ter plaatse hebben wij het overstek opgemeten en er bleek sprake van een behoorlijke doorzakking, oplopend tot wel 100 mm.

Door de vervorming was de waterhuishouding ernstig verstoord en bleef er veel (te veel) water in de goot staan. In de beleving van onze opdrachtgever was er sprake van een ernstig gebrek. Zijn jurist had aangegeven dat er dan een langere termijn met recht op herstel van toepassing zou zijn. De jurist had namens de opdrachtgever al een brief verzonden naar de aannemer met de opdracht het doorgezakte dakoverstek per direct te herstellen.

De aannemer was echter snel klaar met het afhandelen van de klacht met de vaststelling dat de opdrachtgever na 6 jaar te laat was met zijn klacht. De geleverde garantie van 5 jaar was ruimschoots overschreden, er was geen recht op herstel. De opdrachtgever was het hier niet mee eens omdat er in zijn visie sprake was van een ernstig gebrek aan het pand. Om dit gegeven kracht bij te zetten werd gevraagd dit als zodanig te benoemen in een schade-expertise.

Er is sprake van een ernstig gebrek als door het gebrek de constructie zodanig is aangetast dat het bouwwerk geheel of deels dreigt in te storten. Hoewel hiervan nog geen sprake was, was de opdrachtgever van mening dat door de overlast van regenwater zijn dakconstructie kan worden aangetast en verloren kon gaan. De opdrachtgever was voornemens zo nodig te gaan procederen. De oorzaak van het doorzakken was de toepassing van een te lichte draagconstructie, zonder meer een gebrek: dat stond vast.

Maar geen ernstig gebrek omdat zelfs als het dakoverstek volledig verloren zou gaan het gebouw geschikt zou blijven om te bewonen. Uiteraard moest het gebrek wel verholpen worden om verdergaande overlast te voorkomen. Helaas konden deze kosten voor herstel niet in rekening worden gebracht bij de aannemer. De termijnen waarbinnen dit nog kon waren verstreken.

Want alleen als er sprake is van een ernstig of verborgen gebrek geldt de langere termijn van 10 jaar. Kortom, bij de vaststelling van gebreken blijft het advies deze altijd direct schriftelijk bij de aannemer te melden om termijnen zeker te stellen.

Met direct wordt expliciet bedoeld: binnen 2 maanden na de eerste vaststelling. Vervolgens moet met inachtneming van de spelregels vastgesteld worden of er een recht is op herstel. Zonder meer gaan procederen leidt niet tot een grotere kans op succes, zo leert de vele jurisprudentie aangaande dergelijke kwesties. In de onderhavige zaak heeft de opdrachtgever niet geprocedeerd en het herstel door derden laten uitvoeren.

Nic-Jan Bruins

Wilt u deze tekst in opgemaakte vorm lezen met foto's, klik dan deze link aan, dan ontvangt u de tekst in een PDF bestand



Deze website wordt mede mogelijk gemaakt door:

Leveranciernaam