Zoeken

Roofs 2004-08-24 Dakmanagement door monitoring

Samen met schilderwerk en onderhoud aan installaties is het onderhoud aan dakbedekking een regelmatig terugkerende post voor de professionele vastgoedeigenaar/ beheerder. De informatiebehoefte omtrent conditie van het aanwezige systeem, uitgedrukt in een restlevensduurindicatie (RLI) en kosten per vierkante meter afgezet in de tijd, is voor hem dan ook groot. Waren vroeger onderhoudsintervallen van dakbedekkingsystemen redelijk voorspelbaar (van traditionele bitumen dakbedekkingen kregen in het 7-8e jaar de dakranden een onderhoudsbeurt en in het 15e jaar werd vervangend onderhoud gepland), met de gemodificeerde dakbedekkingen werd het lastiger. Afhankelijk van de kwaliteit van de dakbaan en het vakmanschap van het dakdekkerbedrijf kan de levensduur sterk variëren. Dat verschil kan oplopen tot wel 10 - 15 jaar! Een kwalitatief hoogwaardige dakbaan, aangebracht onder strikte verwerkingvoorschriften en systeemvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld bij leveranciers met dealersystemen, kan een duurzaamheid bereiken van 25 tot 30 jaar. Omgekeerd kan in het geval van slecht vakmanschap en/of slechte kwaliteit dakrollen het ook voorkomen dat tussen het 10e en 15e jaar de dakbedekking vervangen moet worden (en misschien zelfs eerder). Wanneer een eigenaar/beheerder kiest voor een in aanvang duurder systeem, om een langer onderhoudsinterval te verkrijgen, dan moet hij zich vergewissen van goede materialen en goed vakmanschap. Per jaar en per vierkante meter is het dak goedkoper. Dat neemt het risico met zich mee, dat wanneer de eerste tien jaar zijn verstreken en de bedekking zich pas begint te bewijzen, er geen budget is voorzien voor het geval het niet goed blijkt te zijn. Feitelijk moet de hogere investering zich dan uitbetalen. Al met al voor de professionele vastgoedeigenaar/beheer een nachtmerrie. Immers, het onverwacht naar voren moeten trekken van een dakrenovatie zal op z’n minst budgettaire aanpassingen met zich meebrengen en misschien wel een kritische opmerking van leidinggevende over de vakkennis van de betrokkene. Dakmanagement door dakmonitoring biedt de gelegenheid onderhoudsintervallen beter te plannen, en beoogde kwaliteit te bewaken, waarmee verassingen worden voorkomen. Maar het biedt nog meer. Structurele gebreken meten Dakmanagement start vanzelfsprekend met een conditiemeting. Het vastleggen van de data in een database biedt de mogelijkheid de conditie te volgen en verbanden te leggen. Na de eerste nul-meting, waar alle relevante informatie wordt vastgelegd, volgen regelmatig terugkerende onderhoudsmetingen; we spreken pas dan van dakmonitoring. Dus in plaats van een kast met mooie ordners met de informatie per dak per complex, stelt een ‘up-to-date’ digitale informatiebron de gebruiker in staat echt aan dakmanagement te doen. De database kan informatie geven over bijvoorbeeld welk type gebreken vaker voorkomt dan andere. Het biedt dan voordeel dit gebrek op een structurele manier aan te pakken en door middel van het aanpassen van het programma van eisen het optreden van het gebrek in de toekomst te voorkomen. Na verloop van tijd zullen de ervaringen van het dakmanagement leiden tot de keuzes van bepaalde standaard daksystemen waarmee aantoonbaar weinig of geen problemen zijn. Dat geldt vanzelfsprekend ook voor de keuze van bepaalde dakdetails. Het behoeft hier geen betoog dat rekenmodules binnen zo’n dakmanagementsysteem enorme voordelen kunnen bieden als het gaat om de budgettaire gevolgen van keuzes voor bepaalde dakproducten, daksystemen en detailleringen wanneer die worden afgezet tegen de kosten die uit eigen ervaring zijn verkregen. Installaties en personenverkeer Er zijn nog meer voordelen voor dakmanagement door middel van dakmonitoring. Het dak wordt meer en meer een opstelplaats voor allerlei installaties. Installaties op daken betekenen echter direct een ander gebruik van het dak. Statische en dynamische (gebruiks) belastingen veranderen, er is sprake van personenverkeer op het dak vanuit verschillende disciplines. Dat betekent dat de beheerder/ eigenaar moet weten of dieopstellingen en de daarmee verband houdende belastingen door het aanwezige pakket kunnen worden weerstaan en het effect op termijn op de beheerskosten. De database kan op die vragen een antwoord bieden. Dat brengt ons op het volgende aandachtspunt; dat personenverkeer op het dak in combinatie met de bouwkundige parameters al snel leidt tot de behoefte aan een RI&E voor dat bewuste dak. Met een goede conditiemeting moet naar onze mening ook direct een RI&E worden uitgevoerd. De aanwezige installaties bepalen immers wie wanneer op het dak komen. In de evaluatie zal blijken of permanente beveiliging een optie is die ook uit kostenoogpunt te verkiezen is, of dat er soms andere mogelijkheden zijn, zoals het dak afsluiten voor alle personenverkeer. Wat te denken van een inventarisatie van daken met een verhoogd risico op wateraccumulatie. Er zijn beheerders die nog steeds geen lijst hebben gemaakt, laat staan hun daken hebben laten doorrekenen. Met een selectie op ondergrond en afvoeren is in ‘no-time’ een overzicht verkregen. Onze wetgever wil graag dat gebouwen voldoen aan de gestelde eisen. Idealiter zou een gebouw dat goed onderhouden wordt en voldoet aan alle vigerende bouweisen de opdrachtgever een voordeel moeten bieden op het moment van verkoop. Diverse overheidsinstanties werken op dit moment dan ook aan voorstellen die moeten leiden tot APK-achtige keuringen voor gebouwen. Wanneer een gebouw niet aan alle eisen voldoet, zou een korting moeten worden gegeven op het moment van verkoop. Ook hierin biedt dakmanagement voordelen. Feitelijk pleit elke nieuwe ontwikkeling voor dakmanagement. Op dit moment is de effectuering van het stortverbod voor bitumen en teerhoudende dakafval per 1 september 2004 een aspect dat de gemoederen in dakdekkend Nederland nogal bezig houdt. Bitumen dakafval is geschikt voor recycling en dat is voor VROM reden het gedogen van het storten van bitumenafval te stoppen. Teermastiek daarentegen heeft die mogelijkheden niet en is in grote hoeveelheden nog op de Nederlandse daken aanwezig. Wanneer teermastiek in de afvalfase terecht komt, volgt het een andere weg dan de recyclingweg van bitumen, tegen naar verwachting aanzienlijk hogere kosten. Stel je de opdrachtgever voor die aan dakmanagement doet via dakmonitoring; één druk op de knop en hij weet óf en hoeveel teermastiek hij op zijn daken heeft liggen. ?