Zoeken

Roofs 2017-03-06 Asbestdaken vanuit juridisch, economisch en fiscaal perspectief (premium)

Asbestdaken

De overheid verplicht alle vastgoedeigenaren om vóór 2024 hun asbestdaken te verwijderen. Dacht u: dat duurt nog wel even, daar heb ik nu nog geen last van? Helaas, ook nú ondervindt u al juridische, fiscale en financiële problemen met uw asbestdak, die wellicht minder zichtbaar zijn maar daarom niet minder relevant zijn voor uw zakelijke of persoonlijke portefeuille... Een toelichting.

Drs. Arjan Endhoven en mr.dr. Yvonne Waterman

Het asbestdakenverbod

Asbestdakpannen beginnen na dertig jaar duidelijk te ver­weren: het cement in de dakpannen brokkelt af en het (voormalig hechtgebonden) asbest daarin komt dan vrij in de lucht en valt op de lokale bodem. Om deze schade voor de volksgezondheid en het milieu te beperken, heeft de overheid aangekondigd dat per 1 januari 2024 alle asbestdaken in Nederland moeten zijn verwijderd. Waarom 2024? Dat is precies dertig jaar na de invoering van het asbestverbod in 1994.

In 2015 was er nog ongeveer 120 miljoen m² asbestdaken (en asbestgevelbekleding) aanwezig, waarvan 75% in de agrarische sector. Per jaar wordt ongeveer 4 miljoen m² van deze daken verwijderd; maar om het doel te halen, zou dit ruim drie keer zo veel moeten zijn.1

Het asbestdakenverbod betreft nadrukkelijk alleen asbest­daken die in verbinding staan met de open lucht: asbesthoudende gevelbekleding en asbesthoudende materialen in een gebouw behoeven niet te worden verwijderd.

Het juridische perspectief

Vanaf 2024 zal de bestuursrechtelijke handhaving in handen zijn van Burgemeester en Wethouders en in voorkomende gevallen van Gedeputeerde Staten. Die zullen op basis van het Asbestverwijderingsbesluit en de Wet Milieubeheer aanvullende bevoegdheden krijgen. Daarnaast behouden zij in het kader van hun bouw- en woningtoezicht de mogelijkheid om bestuursrechtelijk op grond van de zorgplichtbepalingen van artikel 1a van de Woningwet en artikel 7.21 van het Bouwbesluit 2012 te handhaven. In ernstige gevallen kunnen zij ook nu al maatregelen als bestuursdwang nemen om een gebouweigenaar te dwingen tot het verwijderen van zijn asbestdak, al wordt daar nog weinig gebruik van gemaakt.2

Durft de lokale overheid het wel aan om op grote schaal burgers te dwingen om daken te vervangen, wanneer zij dat vanwege geldgebrek niet kunnen? De gemiddelde daksanering van een woning kost circa € 8.000 en dan zit er nog geen nieuw dak op! In wezen is een bestuursrechtelijke boete zelfs contraproductief, want dan heeft de burger nóg minder geld om aan het dak te besteden.

Het is overigens nog niet duidelijk waar Gemeenten en ­Gedeputeerde Staten de mankracht en budget vandaan zullen halen om naleving van het asbestdakenverbod af te dwingen; of zelfs waar de door de overheid genoemde 120 miljoen m² afval van asbestdaken naartoe moet. ­Hebben de huidige stortplaatsen daar wel ruimte voor? En wat gebeurt er op de lange termijn daarmee? (Niemand wil een tweede Lekkerkerk-drama, laat staan meerdere.)

Het asbestdak heeft ook consequenties in de verkoopsituatie: wie weet dat hij een asbestdak heeft, behoort de potentiele koper daarover te informeren. Zulke eerlijkheid komt de verkoopkans- en prijs niet ten goede, maar relevante informatie verzwijgen kan soms héél erg duur uitpakken. Asbest kan onder omstandigheden als verborgen gebrek worden gezien en dan bij de verkoop van een pand aanleiding geven tot stevige juridische confrontaties. En zo kan er nog veel meer in de juridische sfeer worden genoemd.

Het economische perspectief

Hoewel er enige overheidssubsidie bestaat om asbestdaken te slopen en te vervangen door een dak met zonnepanelen, blijft het een dure grap. De overheid heeft beraamd dat de maatschappelijke kosten neerkomen op € 882 miljoen.3 Dat bedrag moet hoofdzakelijk door de eigenaren van het betreffende onroerend goed worden betaald.

Maar ook de inpandige aanwezigheid van asbest kan heel wat saneringskosten met zich meebrengen. Daarnaast ook nog indirecte schade, vertragingsschade, reputatieschade, ziekteverzuim door gestrest personeel, etc.

Eén ding is zeker: asbestsaneringsbedrijven hebben voor­lopig geen gebrek aan werk.

Het fiscale perspectief

Het is om een scala aan redenen belangrijk dat uw accountant/belastingadviseur aandacht schenkt aan de aanwezigheid van een asbestdak en inpandig asbest in relatie tot de waarde van het pand en de bedrijfsvoering. Enkele voorbeelden maken dit duidelijk en het is niet altijd slecht nieuws!

1    De marktwaarde: waarom zou een kopende belegger kiezen voor een pand dat moet worden gesaneerd, als hij ook een vergelijkbaar, maar asbestvrij pand in de buurt kan kopen? Wat is een realistische waarde?

2    De beleggingswaarde: heeft de sanering van asbestdaken invloed op de bedrijfsvoering van de huurder? Wat betekent dit volgens het huurcontract en eventuele schadecompensatie?

3    De winstbelasting: een pand met een asbesthoudend dak moet gesaneerd worden; onder voorwaarden is een fiscaal aftrekbare voorziening denkbaar, daarmee haalt u de kosten naar voren, hetgeen scheelt in de cashflow.

4    De financiering: wie een hypotheek wil krijgen, zal ook de vraag van de bank moeten beantwoorden of hij een asbestdak heeft. Wil de bank nog wel (her)financieren en in hoeverre?

5    Lokale heffingen: het pand met asbestdak is minder waard, dan is het redelijk dat er ook minder belasting wordt betaald.

6    Erfbelasting: een pand met asbestdak is minder waard, dus ook hier een lagere belastingafdracht.

Verzekering: dekt de brandpolis wel (adequaat) de renovatie of herbouwkosten na een asbestbrand? Of de omgevingsschade bij de buren, wanneer hun erf bezaaid is met de resten van uw asbestdak?

Wat dekt de brandpolis überhaupt? De ervaring leert dat de gemiddelde polishouder daar voorafgaand aan een brand geen idee van heeft en dat het achteraf altijd tegenvalt. Moeten er financiële reserves worden aangehouden voor dit risico en kan dat voldoende?

Het zal de moeite lonen om uw accountant/fiscalist te consulteren vóór de sanering van het asbestdak. Is het bijvoorbeeld voordeliger om de sanering op te voeren als onderhoud of liever als onderdeel van een meer omvattende verbetering? En wat is gunstiger op de korte en lange termijn, qua waarde- en/of huurprijsontwikkeling? Zie de asbestsanering als een kans om te investeren in een milieuvriendelijk/energieopwekkend dak en maak gebruik van de mogelijke investeringsfaciliteiten! Een crisis is een kans, dus wellicht een moment voor aanpassing van de huurovereenkomst: investeringen door de verhuurder kunnen fiscaal in aftrek beperkt worden, waar de huurder geen last van heeft; dus lastenverschuiving van verhuurder naar huurder kan voor beiden financieel voordelig zijn!

Ter afronding

Ook bij asbestdaken geldt: bezint eer gij begint. Vooraf ­informatie inwinnen bij deskundigen kan u veel geld én kopzorgen schelen. ?

  • 1 Besluit van Wijziging Asbestverwijderingsbesluit 2005, p. 6.
  • 2 Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 21 september 2011, zaaknummer 201102170/1/H1.
  • 3 Besluit van Wijziging Asbestverwijderingsbesluit 2005, p. 11.
  • 4 Besluit van Wijziging Asbestverwijderingsbesluit 2005, p. 11.

Arjan Endhoven is Partner Belastingadvies in de branchegroep Bouw & Vastgoed bij BDO Accountants & Adviseurs te Amstelveen. Yvonne Waterman (Waterman Legal Consultancy) is gepromoveerd op werkgeversaansprakelijkheidsrecht en specialiseert zich in asbest­aansprakelijkheidsrecht. Heeft u vragen of opmerkingen? Mail ze naar ons via arjan.endhoven@bdo.nl en waterman@watermanlegal.nl