Roofs 2021-11-36 RGS en VGO, Meerwaarde voor de langetermijn door resultaatgericht dakonderhoud

Special Onderhoud en renovatie

Resultaat Gericht Samenwerken (RGS) is allang niet meer een overwaaiende modegril. Ooit begonnen om de kwaliteit te verbeteren en te borgen binnen de schilders- en onderhoudsbranche verbreedde de focus zich geleidelijk naar het hele gebouw. Duidelijk is dat RGS voor opdrachtgever en opdrachtnemer belangrijke voordelen biedt. Toch is deze manier van werken nog niet volledig gemeengoed binnen de bouwsector. Binnen de dakenbranche dreigt tweespalt: er zijn aanhangers en afhakers.

Erik Steegman, DakXpertise

Bij reguliere aanbestedingen gaat het veelal om de goed­koopste zijn en een hoofd­aannemer die het werk bij meerdere onderaannemers aanbiedt. Bij RGS draait het om ­intensieve en langjarige samenwerking tussen opdrachtgever en aannemers die samen gaan voor de best passende vorm van onderhoud en renovatie. Die samenwerking loopt van de initiatieffase tot en met de beheerfase. RGS is in wezen een slim alternatief voor de traditionele manier van onderhoud en renovatie.

De opdrachtgever, bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie, zorg- en onderwijsinstelling, institutionele belegger of gemeente, stelt de projectkaders en prestatie-eisen vast. Samen met de opdrachtnemers wordt vervolgens bekeken welke vorm van onderhoud en renoveren het beste past bij het bouwcomplex. Maatwerk dus. Voor hen blijkt al snel dat RGS grip geeft op directe en indirecte kosten en grip op het proces en klanttevredenheid oplevert.

Ander belangrijk verschil tussen RGS en de traditionele aanbesteding is dat de betrokken aannemers altijd een concurrent van elkaar zijn. Bij de traditionele aanbesteding betekent dat in de regel dat de goedkoopste mag leveren. In praktijk komt dat lang niet altijd ten goede aan de kwaliteit en duurzaamheid van het werk. Vaak gaat de ‘inkooptrukendoos’ open om naar goedkope alterna­tieven te zoeken. Vooral op de langere duur komen hierbij kwaliteitsverschillen naar boven. Als je pech hebt zal net na het aflopen van de garantieperiode extra ­onderhoud of zelfs een (gedeeltelijke) renovatie noodzakelijk blijken om de levensduur te kunnen verlengen.

Samen de schouders eronder

Het mooie van RGS is dat je een samenwerking op lange termijn aangaat en ook samen vanuit de geformuleerde prestatie-eisen verantwoordelijk bent en blijft voor de eigen werkzaamheden. De kennis en verantwoordelijkheid van het beheer en onderhoud wordt bij de juiste partij neergelegd. Samen voer je overleg hierover en het dakdekkersbedrijf doet datgene waar hij goed in is: het langdurig beheren en onderhouden van het dak.

Deze manier van samenwerken levert een belangrijke bijdrage om de duurzaamheidsambities van de opdrachtgever waar te maken. RGS betekent voor betrokkenen zekerheid voor langere tijd. RGS contractvormen mogen vanuit Brussel maximaal vier jaar worden afgesloten, maar uiteraard bij goed functioneren jaarlijks stilzwijgend worden verlengd. De planning van zo’n RGS contract kan zeker over twintig jaar worden uitgesmeerd. En uiteraard wordt de kwaliteit van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden gewaarborgd doordat men de juiste partij kiest en verantwoordelijk stelt. Die zal een dakbedekkingssysteem kiezen die past met de opdracht en die ten goede komt aan de levensduur van dak en gebouw. In de praktijk zijn er steeds meer woningbouwcorporaties en gemeenten die op de ‘nieuwe’ RGS-manier werken, samen met dakdekkersbedrijven die zich in het onderhoud volledig daarop gericht hebben.

Vastgoed Onderhoud

Om het kaf van het koren te scheiden op het gebed van RGS is het keurmerk Vastgoed Onderhoud (VGO) ingesteld. Deze officiële certificatie betekent dat een onderhoudsbedrijf aan een aantal eisen moet voldoen op het gebied van kennis en organisatie. Vanuit een competentiescan wordt dit getoetst waarbij KIWA kan aangeven op welk gebied het bedrijf zich nog verder moet ontwikkelen. Verder vindt een financiële toets plaats op solvabiliteit en Current Ratio, een projecttoets en de klanttevredenheid wordt gemonitord. Elke drie jaar vindt hertoetsing plaats. Steeds meer onderhoudsbedrijven laten zich certificeren voor het VGO-keur. Het toont aan dat ze technisch en organisatorisch in staat zijn om resultaatgericht vastgoedonder­houd en renovaties uit te voeren vanaf ontwerp tot en met uitvoering en instandhouding. Inmiddels hebben ook dakdekkersbedrijven dit certificaat behaald.

Dat woningbouwvereniging en ­institutionele belegger zich steeds vaker richten op RGS wordt onder meer ingegeven door de steeds striktere duurzaamheidseisen voor sociale woningbouw en de uitda­ging om de woningproductie te verhogen. Nu zijn gebouwen ongeveer goed voor 40% van het energieverbruik, in 2050 moeten ze energieneutraal zijn. Dit kan alleen maar als er in de hele keten goed samen­gewerkt wordt op basis van heldere afspraken. RGS is dan ook geen overwaaiende modegril. Partijen die deelnemen aan dit proces moeten wel compleet anders denken wat op de lange termijn de basis is voor de juiste samenwerking. De ‘aanhangers’ binnen de dakdek­kers­bedrijven werken inmiddels met volledig RGS-gestuurde teams die vanuit kennis en vertrouwen deelneemt.

Vanuit de opdrachtgever geldt dat op korte termijn de kosten hoger zijn omdat tegen betaling het volledige woningbestand in kaart gebracht moet worden. Deze nulmeting geeft inzicht in de kwaliteit van het woningbestand en wordt gebruikt voor een MJOP (MeerJaren OnderhoudPlan). Op lange termijn worden deze kosten echter dankzij de met elkaar gemaakte prestatie-eisen terugverdiend. Je doet namelijk alles in één keer goed en dat levert op lange termijn voor een ieder geld op. De vroegere werkvoorbereider wordt contractregisseur en opzichters worden echte kwaliteitstoetsers.

Meer informatie over RGS is te vinden in de eerder dit jaar verschenen nieuwe Leidraad Resultaatgericht Samenwerken. De stichting RGS beschrijft hierin het duurzaam samenwerken bij onderhouden en investeren in vastgoed. Het document is gratis via de website te downloaden. www.rgsnl.nl